炒股配资基础知识资源资产组合供应：塑造股权型城市更新的高价值标的物

无锡蓝系列园区将旧厂房改造为文化科技、数字设计、文旅休闲等不同功能板块，实现了存量资源的价值裂变。

中央财经大学政府管理学院王伟/文

随着《自然资源部住房城乡建设部关于进一步支持城市更新行动若干措施的通知》（以下简称《通知》）的出台，资源资产组合供应作为一项核心举措，为股权型城市更新模式注入了新的发展动能。其通过多门类资源的整合联动、优化配置，恰好能够破解股权型更新中标的物价值偏低、权益分配不均、运营可持续性不足等痛点，推动形成“资源整合—价值提升—多方共赢”的良性循环，塑造兼具经济价值、社会价值与文化价值的高价值标的物，为城市更新行动提质增效提供坚实支撑。

一、现实困境：股权型城市更新标的物塑造的现有短板

当前，我国股权型城市更新试点逐步推进，但在标的物塑造过程中，受资源整合能力、政策支撑力度、运营模式成熟度等因素制约，仍面临诸多短板，难以形成高价值标的物。

其一，资源整合碎片化，价值挖掘不充分。多数更新项目仍局限于单一地块或单一类型资源的改造，对更新区域内的自然景观、文化遗产、公共服务设施等特色资源排查不全面，缺乏系统性整合规划。部分项目过度关注商业开发价值，忽视了文化遗产的活化利用与生态景观的保护提升，导致标的物同质化严重，缺乏独特价值标识；还有部分项目未能打通各类资源的权属壁垒，集体土地、国有土地、私有房产等资源分散分布，难以形成组合优势，制约了标的物的整体价值提升。

其二，标的物功能定位单一，抗风险能力薄弱。传统股权型更新项目多聚焦于居住、商业等单一业态，这种单一功能定位导致标的物收益来源集中，易受房地产市场波动、消费需求变化等因素影响，长期收益稳定性不足；同时，未能结合区域发展特色与人口结构需求优化功能配置，难以满足居民对宜居环境、文化体验、公共服务的多元诉求，也降低了标的物的社会价值与市场竞争力。

其三，权益分配机制不完善，制约多方参与积极性。股权型更新的核心是权益均衡，但当前部分项目未能充分结合资源价值贡献度制定合理的股权分配方案。政府的政策资源、土地资源未能科学作价入股，企业过度追求短期开发利润而忽视长期运营，居民的房产与土地权益作价偏低，难以享受资源增值带来的分红收益，导致各方主体博弈加剧，企业参与积极性不高，居民配合度不足，难以形成协同发力的良好格局，也影响了高价值标的物的落地推进。

其四，运营模式不成熟，难以实现价值长效提升。高价值标的物的塑造需要长期专业运营，但当前多数股权型更新项目仍采用“开发+销售”的短期模式，缺乏对标的物的全生命周期运营规划。部分运营主体缺乏专业的运营能力，未能有效整合各类资源、优化业态布局、提升服务质量，导致项目建成后出现空置率高、运营效益不佳等问题，难以实现资源资产的持续增值，也无法为股权投资者提供稳定的回报。

二、实践路径：以资源资产组合供应塑造高价值标的物的关键举措

立足《通知》要求，破解股权型城市更新标的物塑造的现实困境，需以资源资产组合供应为核心抓手，从资源整合、功能优化、权益重构、运营升级四个维度发力，推动各类资源要素协同赋能，塑造兼具经济价值、社会价值与文化价值的高价值标的物。

（一）全面排查整合，筑牢标的物价值基础

需按照《通知》要求，开展更新区域内多门类资源资产的全面调查，建立资源资产台账，明确各类资源的权属、数量、质量、价值等核心信息，为组合供应提供数据支撑。一方面，要突破权属壁垒，推动国有土地、集体土地、私有房产等资源的协同整合，通过产权置换、作价入股、合作经营等方式，解决资源分散分布的问题，形成资源资产包；另一方面，要聚焦特色资源，重点挖掘自然景观、文化遗产、工业遗存等稀缺资源的价值，建立特色资源活化清单，推动资源从“闲置”向“活化”转变，从“单一利用”向“多元赋能”转变。

在资源整合过程中，需强化国土空间规划的引领作用，结合区域发展定位与城市总体规划，优化资源配置布局，推动各类资源与城市功能深度融合。例如，针对老旧工业区更新，可将闲置厂房、工业遗存与周边生态景观、公共服务设施整合，打造集产业孵化、文化展示、休闲娱乐于一体的资源资产包；针对历史文化街区更新，可将历史建筑、非遗资源与商业业态、居住功能整合，形成兼具文化传承与现代生活气息的更新标的物，通过资源组合提升整体价值。同时，要完善资源作价评估机制，引入专业评估机构，结合资源的稀缺性、利用潜力、市场价值等因素，科学评估各类资源的价值，为股权分配提供公平合理的依据。

（二）优化功能组合，提升标的物多元价值

一是推动产业赋能，结合区域产业发展优势，引入新兴产业、文创产业、现代服务业等业态，推动老旧厂房、低效楼宇等资源的功能转换，打造产业融合发展载体，通过产业集聚提升标的物的长期收益能力。例如，无锡蓝系列园区改造旧厂房为文化科技、数字设计、文旅休闲等不同功能板块，三期陆续引进企业和商户超过100家，2023年园区贡献全口径税收1510万元，实现了存量资源的价值裂变。

二是强化文化赋能，深入挖掘更新区域的文化内涵，推动文化遗产、历史建筑、非遗资源的活化利用，将文化元素融入标的物的规划设计与运营管理中。例如，苏州十全街系统梳理历史街巷文化基因，建立当地的“非遗活化清单”，将苏绣工作室、评弹茶座、文化传说等嵌入潮流商业和空间场景中，实现历史文化与现代生活交相辉映，改造后沿线店铺客流量和营业额普遍提升约30%；成都玉林东路挖掘“老成都记忆”，通过墙绘艺术再现市井生活场景，使街区文化辨识度大幅提升，成为兼具文化价值与商业价值的城市地标。

三是完善公共服务，结合居民需求，整合教育、医疗、养老、体育等公共服务资源，在标的物中配套建设公共服务设施，提升宜居品质，增强标的物的社会价值。例如，在老旧小区更新中，通过资源组合供应，配套建设社区养老服务中心、口袋公园、便民市场等设施，既满足居民的日常生活需求，也提升了标的物的市场吸引力；威海火炬八街通过景观价值挖掘打造“转角见海”网红地标，完善步行空间、休闲设施等配套，带动周边商业文旅氛围崛起，2024年游客数量同比增长17.8%，旅游收入同比增长15.6%。

（三）重构权益机制，凝聚多方协同合力

一是明确各方股权比例，根据各类资源的价值评估结果，合理确定政府、企业、居民的股权占比，实现权益与价值贡献相匹配。政府以国有土地使用权、存量公房产权或财政专项资金作价入股，保障公共利益底线；企业以资金、技术、管理经验入股，承担开发建设与长期运营任务，获得合理收益；居民以私有房产、宅基地使用权或集体土地股权入股，除传统拆迁补偿外，还能通过股权分红、物业增值获得持续收益。

二是建立动态股权调整机制，根据项目推进阶段与资源增值情况，灵活调整各方股权比例，兼顾各方利益平衡。例如，项目初期，政府可适当提高股权占比，保障公共设施优先落地；运营阶段，若企业通过技术创新、业态优化提升资产价值，可通过“超额利润分红权”适度提高其收益比例；若政府追加公共服务投入，可相应增持股权。同时，完善股权流转机制，为居民股权提供内部转让、回购等渠道，降低居民的短期流动性风险，提升居民参与积极性。

三是健全风险分担机制，明确各方主体的风险责任边界，实现风险与权益对等。政策风险（如规划调整导致容积率下降）主要由政府通过政策补偿化解；市场风险由企业承担主要责任，通过优化运营策略弥补；居民则主要承担房产入股后的短期流动性风险，通过平台机制降低损失。同时，搭建多方沟通协商平台，建立健全决策共商、矛盾协调机制，及时解决项目推进中的权益纠纷，营造良好的合作氛围。

（四）强化专业运营，实现价值长效提升

一是组建专业运营团队，整合规划设计、工程建设、运营管理、财务等专业人才，搭建专业化运营平台，借鉴现代企业制度构建治理结构，设立股东会、协调委员会、监督委员会等机构，明确各方职责权限。股东会决定平台重大事项，协调委员会负责日常经营决策与跨主体沟通，监督委员会对经营管理活动进行监督，保障股东权益，重大公共利益事项政府拥有一票否决权。

二是优化运营策略，结合标的物的功能定位与资源特色，制定差异化运营方案，推动各类资源高效利用。例如，针对文旅融合型标的物，可打造特色文化IP，举办文旅活动，提升客流量与品牌影响力；针对产业融合型标的物，可搭建产业孵化平台，提供政策扶持、技术服务等配套，吸引优质企业入驻，提升产业集聚效应；针对居住型标的物，可完善物业服务，优化居住环境，提升居民幸福感与归属感。同时，依托数字化技术，搭建智慧运营平台，实现对标的物的精细化管理，提升运营效率与服务质量。

三是拓宽融资渠道，依托股权型模式的优势，结合资源资产组合供应，吸引多元资本参与。除传统银行贷款、企业自有资金外，可通过股权融资、债权融资、资产证券化等方式，吸引社会资本、产业资本、基金等参与项目建设与运营，增强资金稳定性与抗风险能力。例如，贵阳太平路通过“政府基金+银行融资+企业自筹”破解融资难题，实现了老旧街区的成功更新；各地可积极争取政府财政补贴、专项债券等资金支持，为标的物的运营升级提供资金保障。

三、保障措施：推动资源资产组合供应落地见效的支撑体系

一是完善政策配套体系，细化资源资产组合供应的实施规则。各地应结合《通知》要求，出台地方配套政策，明确资源调查、权属整合、作价评估、组合供应的具体流程与标准，打破资源权属壁垒，简化审批流程。例如，优化详细规划评估优化流程，制定土地混合开发和空间复合利用正面清单与管控要求，对微更新项目制定规划许可豁免清单，提升项目落地效率；完善资源作价评估标准，建立多元化评估体系，确保各类资源的价值得到合理体现；出台税收优惠、财政补贴等激励政策，吸引企业、居民等各方参与资源资产组合供应与股权型城市更新。

二是强化监管服务保障，规范项目推进流程。建立健全政府监管、企业自律、社会监督的多元监管体系，加强对资源资产组合供应、股权分配、项目建设、运营管理等环节的监管，确保各方主体依法依规履行职责，保障项目质量与权益公平。加强对资源利用的监管，严格落实国土空间用途管控要求，保护生态环境与文化遗产，杜绝过度开发与资源浪费；加强对运营效益的监管，建立运营评估机制，对运营不佳的项目及时督促整改，确保标的物实现长期稳定增值；完善不动产登记服务，创新预告登记制度，预编不动产单元进行预告登记，打通权利转让的关键堵点，为资源盘活提供保障。

三是培育专业运营能力，提升各方主体的参与水平。加强对政府工作人员、企业运营团队、居民代表的培训，提升其对资源资产组合供应、股权型城市更新模式的认知与操作能力；引入专业的规划设计机构、评估机构、运营机构，为项目提供专业化服务，提升标的物的规划设计水平、价值评估精度与运营效益。同时，总结推广各地优秀实践案例，如成都玉林东路、无锡蓝系列园区、苏州十全街等项目的成功经验，为各地提供可复制、可推广的参考，推动资源资产组合供应模式广泛落地。

四是强化公众参与，凝聚更新共识。通过座谈会、听证会、线上公示等多种方式，广泛征求居民、商户、企业等各方主体的意见建议，让各方参与到资源整合、功能规划、权益分配、运营管理等全过程。加强政策宣传解读，普及资源资产组合供应与股权型城市更新的相关政策，提升各方主体的参与意识，让居民了解自身权益与收益预期，增强居民的配合度与支持度，凝聚“共建、共治、共享”的强大合力。

资源资产组合供应是《通知》出台的重要创新举措，为股权型城市更新高价值标的物的塑造提供了全新路径。股权型城市更新模式通过股权纽带破解了多方博弈困局，而资源资产组合供应通过多门类资源的整合赋能，实现了标的物价值的多维提升，二者的深度融合，能够推动城市更新从“空间改造”向“机制重构、价值提升”转型，从“短期开发”向“长期运营、可持续发展”转型。通过这种模式，既能激活存量资源资产的潜在价值，为城市发展注入新动能、新优势，又能实现政府、企业、居民的多方共赢，推动现代化人民城市建设，让中国城市在传承与创新中焕发持久生机与活力。

（此文刊于中国房地产报3月23日12版责任编辑苏志勇）